재건축 초과이익환수 — 내 아파트, 얼마나 내야 할까? 2026년 신청 절차 완전 정리

결론 박스 — 3줄 요약
① 누가: 재건축 사업으로 조합원 1인당 평균 이익이 3,000만 원 초과 시 부과 대상
② 얼마나: 초과이익 구간에 따라 최대 50% 환수 (2026년 기준 개정 세율 적용)
③ 언제까지: 준공인가일로부터 4개월 이내 예정액 통보 → 납부 기한 준수 필수

재건축 초과이익환수, 도대체 뭐가 달라진 거죠?

재건축 초과이익환수제(이하 재초환)는 재건축을 통해 조합원이 얻는 이익이 일정 기준을 넘으면 국가가 일부를 환수하는 제도인데요. “내 집을 팔았을 뿐인데 왜 국가에 내야 하죠?”라는 불만이 늘 따라다니는 제도이기도 합니다. 실무에서 보면 이걸 제대로 이해 못 해서 납부 기한을 놓치거나, 과도하게 겁먹고 사업을 포기하는 조합원을 꽤 만나게 되네요.

2026년 현재 핵심 변화: 2023년 9월 법 개정으로 면제 기준이 인상(2,000만 원 → 3,000만 원)되고, 부과 구간이 세분화됐습니다. 또한 1세대 1주택 장기보유자에 대한 감면 조항이 신설됐다는 점, 이건 진짜 체크해야 해요!

한눈에 보는 재초환 정책 요약

대상자별 시나리오 — 나는 어디에 해당될까요?

① 1주택자 (실거주 오래 한 경우)

가장 유리한 케이스입니다. 2023년 개정 이후 1세대 1주택 장기보유 감면이 신설됐는데요. 재건축 추진위 승인일 기준으로 해당 주택을 6년 이상 보유한 경우 부과액의 10%p씩 감면, 최대 50%p까지 감면받을 수 있습니다. 즉, 10년 이상 보유했다면 50%p 감면이 적용되는 거죠. 실거주 실수요자에겐 상당히 의미 있는 혜택입니다.

② 2주택자 (재건축 입주권 + 기존 주택)

감면 혜택 없이 원칙대로 부과됩니다. 다만 초과이익 계산 시 실제 취득가액, 정상주택가격 상승분, 개발비용 등을 공제하기 때문에 총 이익 전부에 세율이 붙는 건 아닙니다. 세무사 입장에선 이 공제 항목 검토가 납부액을 좌우하는 핵심이에요.

③ 3주택자 이상 / 법인

감면 없음, 최고세율 50% 적용 가능성이 높습니다. 법인 조합원의 경우 별도 검토가 필요하니 반드시 전문가 상담이 필요한 케이스입니다. 놓치면 세금 폭탄이죠.

실제 계산 예시 — 구체 시세로 따져봅시다

전제 조건

• A 씨: 서울 소재 재건축 아파트 조합원, 1세대 1주택자, 보유기간 8년
• 준공일 기준 종전 주택가액(추진위 승인 당시): 4억 원
• 준공 후 조합원 분양가 + 프리미엄 반영 시세: 9억 원
• 정상주택가격 상승분 공제: 1억 원
• 개발비용(분담금 등) 공제: 1억 5,000만 원

초과이익 계산

• 개시 시점 주택가액: 4억 원
• 종료 시점 주택가액: 9억 원
• 상승분: 5억 원
• 정상상승분 공제: △1억 원
• 개발비용 공제: △1억 5,000만 원
• 과세 대상 초과이익: 2억 5,000만 원

세액 계산 (면제 기준 3,000만 원 초과분에 구간별 적용)

• 3,000만 원 ~ 5,000만 원 (2,000만 원): 10% → 200만 원
• 5,000만 원 ~ 7,000만 원 (2,000만 원): 20% → 400만 원
• 7,000만 원 ~ 9,000만 원 (2,000만 원): 30% → 600만 원
• 9,000만 원 ~ 1억 1,000만 원 (2,000만 원): 40% → 800만 원
• 1억 1,000만 원 ~ 2억 5,000만 원 (1억 4,000만 원): 50% → 7,000만 원
• 부과 전 합산: 9,000만 원

장기보유 감면 적용 (8년 보유 → 30%p 감면)

• 감면액: 9,000만 원 × 30% = 2,700만 원
• 최종 납부액: 약 6,300만 원

※ 위 계산은 일반적인 산식 기준이며, 실제 부과액은 지자체 담당 부서의 결정통지서 기준입니다.

신청·납부 절차 — 단계별로 따라가세요

1. 준공인가 전 예정액 통보 확인
   관할 시·군·구청이 준공인가 전 재초환 예정액을 조합 및 조합원에게 통보합니다. 조합이 일괄 수령하는 경우가 많으므로 조합 사무실에서 확인하세요.
2. 이의신청 (필요 시)
   예정액 통보 후 30일 이내에 이의신청 가능합니다. 공제 항목 누락, 가액 산정 오류 등을 꼼꼼히 검토해야 하는 단계입니다.
3. 부과 결정통지서 수령
   준공인가일로부터 4개월 이내 최종 부과액이 결정·통보됩니다.
4. 납부 선택 — 일시납 또는 분할납부
   • 일시납: 납부 기한 내 전액 납부
   • 분할납부: 최대 5년, 단 연 이자(국세기본법 기준) 발생
   • 물납(부동산 납부): 요건 충족 시 신청 가능
5. 지자체 세무과 방문 또는 온라인 납부
   관할 구청 세무과에 방문하거나, 국세청 홈택스를 통해 관련 세금 조회 및 납부를 진행합니다. 재초환은 지자체 부과이므로 위택스(wetax.go.kr)와 병행 확인하세요.
6. 장기보유 감면 신청 서류 제출
   1세대 1주택 보유기간 증빙 서류(등기사항증명서, 주민등록 초본 등)를 지자체에 별도 제출해야 감면이 적용됩니다. 자동 적용이 아닙니다!

실전 꿀팁 3가지 — 세무사가 현장에서 체감한 것들

꿀팁 ① 개발비용 공제 항목, 빠짐없이 챙기세요

공제 가능한 비용은 생각보다 많습니다. 조합원이 납부한 분담금, 이주비 이자, 법적 소송비용 등이 포함될 수 있는데요. 실무에서 보면 조합 측이 정리해주지 않아서 본인이 챙겨야 하는 경우가 많아요. 조합 회계 자료를 직접 요청해 검토하는 게 좋습니다.

꿀팁 ② 1주택 장기보유 감면 — 서류 제출 안 하면 ‘0원 감면’

앞서 말했지만 이게 진짜 함정입니다. 감면은 자동 반영이 아니라 신청주의입니다. 보유기간 증빙 서류를 기한 내 제출하지 않으면 감면을 못 받을 수 있으니, 부과 결정통지서 수령 즉시 서류 제출 준비에 들어가세요.

꿀팁 ③ 분할납부 선택 시 이자 비용 미리 계산해보기

목돈이 부담되어 분할납부를 선택하는 분들이 많은데요, 이자가 꽤 붙습니다. 5년 분할납부 시 총 납부액이 일시납보다 10~15% 이상 많아질 수 있어요. 여유가 된다면 일시납이 유리한 경우가 일반적입니다. 단, 양도세 등 다른 세금과 겹치는 시기라면 현금흐름을 먼저 따지는 게 현명하죠.

관련 공식 사이트 — 직접 확인하세요

• 국토교통부 — 재건축초과이익환수 법령·고시·가이드라인 원문 확인
• 국세청 홈택스 — 관련 세금 조회·납부 및 양도세 계산기 활용
• 한국부동산원 — 재건축 단지별 실거래가·시세 및 정비사업 현황 통계
• 부동산공시가격 알리미 — 공시가격 조회 (초과이익 산정 기초자료)

본 내용은 2026년 4월 기준이며, 부동산 정책·세제는 수시로 변경될 수 있습니다. 특히 재건축초과이익환수 세율·공제 요건·감면 조항은 법 개정에 따라 조정될 수 있으므로, 실제 신고·납부 전 관할 시·군·구청 세무 담당 부서 또는 세무사 상담을 통해 반드시 확인하세요.

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종합부동산세, 나도 내야 할까? 2026년 계산 자격·세율·절세 포인트 완전 정리

📌 결론 박스 — 3줄 요약
① 1세대 1주택자는 공시가격 12억 원 초과분부터 종부세 과세 대상(기본 세율 0.5~2.7%)
② 2주택 이상 다주택자는 합산 공시가격 9억 원 초과 시 과세, 조정대상지역 2주택은 추가 세율 적용 가능
③ 납부 기한은 매년 12월 1일~15일이며, 분납 신청은 12월 15일까지 완료해야 함

종합부동산세, 도대체 누가 내는 건가요?

“집값이 좀 올랐는데, 나도 종부세 내야 하나요?” — 상담 현장에서 가장 많이 듣는 질문이에요. 결론부터 말씀드리면, 모든 주택 보유자가 내는 세금이 아닙니다. 공시가격 기준으로 일정 금액을 초과하는 주택을 보유한 경우에만 부과되는 보유세입니다. 그러나 최근 공시가격 현실화와 함께 과세 범위가 넓어진 만큼, “나는 해당 없겠지”라고 방심하면 놓치는 경우가 생기죠.

본 내용은 2026년 기준이며, 부동산 정책·세제는 수시로 변경·조정될 수 있습니다. 실제 신고·납부 전에는 반드시 관할 세무서 또는 세무사와 상담하세요.

한눈에 보는 종합부동산세 핵심 요약 표

※ 공정시장가액비율: 2026년 기준 주택 60% 적용(정부 시행령에 따라 변동 가능). 부동산공시가격 알리미에서 내 주택의 공시가격을 먼저 확인하세요.

대상자별 시나리오 — 나는 어디에 해당될까요?

① 1주택자 시나리오

공시가격 12억 원 이하라면 종부세는 없습니다. 12억 원을 초과하는 금액에 대해서만 세율이 적용되는 거죠. 실무에서 보면, 서울 강남·마포·용산 등 주요 지역 고가 아파트 1채 보유자가 해당되는 경우가 많아요. 또한 만 60세 이상 고령자, 장기 보유(5년 이상) 세액공제를 적용받으면 최대 80%까지 공제 가능합니다.

② 2주택자 시나리오

두 채의 공시가격 합산이 9억 원을 넘으면 과세 대상입니다. 2023년 세제 개편 이후 조정대상지역 2주택자에 대한 중과세율이 폐지되어, 일반 누진세율(0.5~2.7%)이 적용됩니다. 단, 정책 변경 가능성은 항상 열려 있으니 국토교통부 공지를 주기적으로 확인하는 것이 좋습니다.

③ 3주택 이상 시나리오

2023년 개편으로 3주택 이상도 과세표준 12억 원 이하까지는 일반세율이 적용됩니다. 12억 원 초과분에 대해서는 2.0~5.0%의 중과세율이 부과될 수 있어요. 이건 진짜 체크해야 해요! 고가 다주택자라면 연간 세 부담이 수천만 원을 넘길 수 있으니, 보유 구조 재검토가 필요한 시점입니다.

실제 계산 예시 — 구체 숫자로 확인해 보세요

케이스 A: 1세대 1주택자, 공시가격 15억 원

• 과세 기준: 15억 원 − 12억 원(공제) = 3억 원
• 공정시장가액비율 60% 적용: 3억 원 × 60% = 1억 8,000만 원(과세표준)
• 세율 0.5% 적용(1억 원 이하 구간) + 초과분 0.7% 적용 → 산출세액 약 116만 원
• 재산세 공제 후 실납부액: 약 60만~80만 원 수준(재산세 중복분 공제 후)

케이스 B: 2주택자, 합산 공시가격 18억 원

• 과세 기준: 18억 원 − 9억 원 = 9억 원
• 공정시장가액비율 60% 적용: 9억 원 × 60% = 5억 4,000만 원(과세표준)
• 누진세율 적용(0.5%~0.7% 구간) → 산출세액 약 300만~350만 원 수준
• 세부담 상한(직전 연도 150%) 적용 후 최종 납부액 결정

※ 위 계산은 기본 세율·공제 기준으로 산출한 추정치입니다. 정확한 세액은 국세청 홈택스의 종합부동산세 계산기를 이용하거나 세무 전문가에게 문의하세요.

신고·납부 절차 — 홈택스 단계별 가이드

1. 고지서 수령 확인 (11월 중순) — 국세청이 자동 계산해 고지서를 발송합니다. 홈택스에서도 전자 확인 가능.
2. 홈택스 접속 → [세금신고] → [종합부동산세] → [납부할 세액 조회]
3. 이의 있을 경우 자진 신고 → [신고서 작성] 클릭 → 주택 수·공시가격·공제 항목 입력
4. 세액 확인 후 납부 → 계좌이체·신용카드·간편결제 모두 가능
5. 분납 신청 → 250만 원 초과 시 절반은 내년 6월 15일까지 분납 가능. 신청 마감은 12월 15일까지
6. 영수증 보관 → [나의 홈택스] → [신고납부 결과 조회]에서 출력

세무사 입장에선, 고지서 금액이 예상보다 높다면 자진 신고로 정정하는 절차를 먼저 확인하는 것이 맞아요. 자동 고지 방식이다 보니 오류가 있을 수도 있거든요.

실전 꿀팁 3가지 — 놓치면 세금 폭탄이죠

꿀팁 1. 1세대 1주택 고령자·장기보유 세액공제, 반드시 챙기세요

만 60세 이상이거나 해당 주택을 5년 이상 보유했다면 세액공제를 받을 수 있습니다. 나이와 보유 기간을 합산해 최대 80% 공제가 가능한데, 이걸 놓치는 경우가 생각보다 많아요. 홈택스 자진 신고 시 공제 항목에 반드시 체크하세요.

꿀팁 2. 공시가격 이의신청 타이밍 — 4~5월이 핵심

매년 4월 말~5월 중 공시가격이 확정 공시됩니다. 이 시점에 부동산공시가격 알리미에서 내 주택 공시가격을 확인하고, 시세 대비 과도하게 높다고 판단되면 이의신청 기간(통상 30일) 내 이의를 제기할 수 있습니다. 공시가격이 낮아지면 종부세는 물론 재산세도 함께 줄어드는 거죠.

꿀팁 3. 임대등록 말소 여부 확인 — 합산 배제 조건 꼼꼼히

일정 요건을 갖춘 등록 임대주택은 종부세 합산에서 배제됩니다. 그러나 의무임대 기간 미충족 또는 자진 말소의 경우 소급 과세 위험이 있습니다. 2020년 이후 임대등록 제도 변경이 여러 차례 있었으므로, 현재 본인 주택의 등록 상태를 반드시 확인하세요. 함부로 말소했다가 과태료와 추징세가 동시에 나오는 사례도 실무에서 꽤 봤습니다.

2025~2026년 주요 관련 정책 변경 포인트

• 양도세 중과 한시 배제: 다주택자 양도세 중과(최대 +30%p)가 2026년 5월까지 배제 유지 여부는 기획재정부 발표를 확인해야 합니다(현행 유예 중).
• 규제지역 현황: 현재 강남·서초·송파·용산 4개 구가 투기과열지구로 유지 중. 조정대상지역 지정 해제 지역 다수. 국토교통부 공지 참고.
• DSR 3단계: 2단계(은행권 40%, 비은행 50%) 적용 중이며, 스트레스 DSR 추가 적용 여부 확인 필요.
• 공정시장가액비율: 정부가 세 부담 조정 수단으로 활용해 왔으므로 매년 시행령 개정 여부 체크.

참고 공식 사이트

• 국세청 홈택스 — 종부세 계산·신고·납부, 분납 신청 전 과정 처리
• 부동산공시가격 알리미 — 내 주택 공시가격 조회·이의신청 접수
• 국토교통부 — 규제지역 지정·해제 현황, 주택 정책 변경 공고
• 한국부동산원 — 주택 시세·실거래가 통계, 공시가격 비교 참고

⚠️ 면책 안내
본 내용은 2026년 4월 기준이며, 부동산 정책·세제는 수시로 변경·조정될 수 있습니다. 위 계산 예시는 일반적인 기본 세율 기준의 추정치로, 개인 상황(주택 수·공시가격·보유 기간·연령·등록 임대 여부 등)에 따라 실제 세액은 달라집니다. 실제 신고·납부는 관할 세무서 또는 세무사 상담을 통해 반드시 확인하세요.

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종합부동산세 계산 서류 — 2026년 기준 “이 서류 없으면 신고 못 합니다”

📋 결론 박스 — 3줄 요약
① 대상자: 2025년 6월 1일 기준 주택 공시가격 합산이 기본공제액(1세대 1주택자 12억 원, 일반 9억 원)을 초과하는 주택 보유자
② 납부 세액: 과세표준 × 기본 세율 0.5%~2.7% (일반) / 중과 세율 최대 5.0% (3주택 이상·조정대상지역 2주택, 다만 2024년~한시 중과 배제 여부 별도 확인 필수)
③ 신고·납부 기한: 매년 12월 1일~15일 (국세청 고지 납부 원칙, 자진신고도 가능)

종부세, 나도 해당될까요? — 먼저 공제 기준부터 확인

실무에서 보면 “나는 아파트 한 채뿐인데 종부세 대상이냐”고 물어보시는 분들이 꽤 많아요. 기준은 간단합니다. 부동산공시가격 알리미에서 내 주택의 공시가격을 먼저 조회해 보세요. 1세대 1주택자라면 12억 원, 그 외 다주택자는 9억 원(인별 합산)을 초과하는 경우 종부세 신고 대상이 됩니다. 여기서 중요한 건 공시가격이지 시세가 아니라는 점이에요.

문제는 서류입니다. 홈택스에서 신고를 시작했다가 서류가 없어서 중단하는 경우, 실무에서 정말 자주 봅니다. 이번 글에서는 종합부동산세 계산에 필요한 서류를 대상자별로 정리하고, 실제 신고 절차까지 한 번에 잡아드릴게요.

한눈에 보는 종합부동산세 핵심 정책 요약표

※ 고령자 + 장기보유 합산 공제 한도는 80%. 중과 한시 배제(2024년~)는 국세청 공지 기준으로 연도별로 달라질 수 있으니 반드시 확인하세요.

종합부동산세 계산에 필요한 서류 — 대상자별 정리

① 1주택자 (공시가격 12억 원 초과)

• 주민등록등본 — 1세대 1주택 판정 기준, 세대 분리 여부 확인용 (정부24 발급)
• 부동산 공시가격 확인서 — 부동산공시가격 알리미에서 해당 연도 공동주택가격 조회 후 화면 캡처 또는 출력
• 건축물대장 또는 등기부등본 — 주택 수 확인, 단독·다가구·아파트 구분 (인터넷등기소 발급)
• 고령자 공제 해당 시: 신분증 (만 60세 이상 자동 적용, 홈택스 본인인증으로 확인)
• 장기보유 공제 해당 시: 취득일 확인 가능한 등기부등본 (5년·10년·15년 구간별 공제율 상이)

② 2주택자 (조정대상지역·비조정 구분 필수)

• 위 1주택자 서류 일체 동일 적용
• 주택별 등기부등본 전체 — 공동소유 비율 확인 (지분 보유 시 지분율 계산 필요)
• 조정대상지역 여부 확인 자료 — 국토교통부 규제지역 현황 페이지 출력 (신고일 기준 현황 캡처 권장)
• 임대사업자등록증 — 임대등록 주택 합산 배제 신청 시 필수 (지자체 임대등록 + 세무서 사업자등록 모두)

③ 3주택 이상

• 위 항목 모두 포함
• 주택 수 확인용 전 주소지 등기부등본 — 과거 매도 주택도 6월 1일 이후 취득·양도 여부 확인
• 합산 배제 신청 서류 — 임대주택·사원용 주택 등 합산 배제 대상이면 9월 16일~30일 별도 신청 필수 (홈택스에서 신청)
• 분리과세 대상 확인서류 — 해당되는 경우에 한함

실제 계산 예시 — “12억짜리 아파트 1채 보유자”

예시: 서울 마포구 소재 아파트, 2025년 공시가격 13억 5천만 원, 1세대 1주택자, 보유기간 7년, 만 62세

1. 과세표준 산정: (공시가격 13억 5천만 원 − 기본공제 12억 원) × 공정시장가액비율 60% = 9,000만 원
2. 세율 적용: 과세표준 9,000만 원 → 0.5% 구간 적용 → 산출세액 45만 원
3. 장기보유 공제 (7년 → 20%): 45만 원 × 20% = 9만 원 공제 → 36만 원
4. 고령자 공제 (만 62세 → 20%): 36만 원 × 20% = 7.2만 원 공제 → 약 28.8만 원
5. 농어촌특별세 (세액의 20%): 약 5.76만 원 추가
6. 최종 납부 예상액: 약 34.5만 원 수준 (기본 세율 기준 단순 계산, 실제는 달라질 수 있어요)

이건 진짜 체크해야 해요! 공제 항목을 놓치면 세액이 두 배 이상 차이 날 수 있습니다. 특히 장기보유 + 고령자 공제 동시 적용 여부를 홈택스에서 반드시 확인하세요.

신고·납부 절차 — 홈택스 단계별

1. 홈택스 접속 및 로그인 — 국세청 홈택스 → 공인인증서 또는 간편인증(카카오·네이버) 로그인
2. 종합부동산세 신고 메뉴 진입 — [신고/납부] → [세금신고] → [종합부동산세]
3. 기본 정보 자동 조회 — 홈택스에서 주택 공시가격·보유 현황 자동 불러오기 (오류 여부 반드시 육안 대조)
4. 합산 배제·공제 항목 입력 — 임대주택 합산 배제, 고령자·장기보유 공제 체크박스 수동 선택
5. 세액 계산 확인 후 신고서 제출 — 계산 결과 팝업 확인 → 전자신고 제출
6. 납부 — 12월 15일까지 홈택스 내 인터넷뱅킹·카드 납부 또는 고지서 기반 은행 납부
7. 분납 신청 — 납부세액 250만 원 초과 시 6개월 분납 가능 (신청 시 이자상당액 부담 없음, 기한 내 신청 필수)

실무에서 보면 고지서만 믿고 있다가 공제 항목을 적용받지 못한 경우가 종종 있어요. 국세청이 보내는 고지서에는 기본 공제만 반영된 경우가 많으니, 반드시 자진신고로 공제 항목을 챙기는 게 세무사 입장에선 훨씬 유리합니다.

실전 꿀팁 3가지 — 절세 포인트·함정·타이밍

💡 꿀팁 1. 합산 배제 신청 기한 놓치지 마세요 (9월 16일~30일)

임대사업자 등록이 되어 있는 주택은 종부세 합산 배제 신청을 해야 과세 대상에서 제외됩니다. 이 신청 기한이 매년 9월 16일~30일로 12월 납부 기한과 다릅니다. 놓치면 세금 폭탄이죠. 홈택스에서 신청 가능하며, 임대사업자등록증 + 민간임대주택 등록 확인서가 필요해요.

💡 꿀팁 2. 공시가격 이의신청은 4~5월에 반드시 확인

매년 4월 공동주택 공시가격 공시 이후 이의신청 기간이 열립니다. 이 기간에 인근 유사 주택과 공시가격 차이가 크다면 이의신청을 통해 공시가격 자체를 낮출 수 있어요. 종부세 과세표준의 출발점이 공시가격이니, 이게 줄면 세금도 줄어드는 거죠. 부동산공시가격 알리미에서 이의신청 접수 가능합니다.

💡 꿀팁 3. 6월 1일 기준일 — 매수·매도 타이밍이 전부다

종부세 과세 기준일은 매년 6월 1일입니다. 5월 31일에 잔금을 치르면 그해 종부세 납세의무가 발생하고, 6월 2일 이후 잔금을 치르면 그해는 비과세예요. 반대로 매도할 때는 5월 31일까지 잔금을 받아야 그해 종부세를 피할 수 있습니다. 계약서 작성 시 잔금일 하루 차이가 수십만~수백만 원 차이를 만들 수 있다는 점, 절대 가볍게 보지 마세요.

공식 사이트 안내

• 국세청 홈택스 — 종합부동산세 자진신고, 세액 계산, 납부 및 분납 신청
• 부동산공시가격 알리미 — 연도별 공동주택·단독주택 공시가격 조회, 이의신청
• 국토교통부 — 조정대상지역·투기과열지구 현황, 주택 정책 공지 확인
• 한국부동산원 — 실거래가 조회, 주택 시세 통계 참고

⚠️ 본 내용은 2026년 4월 기준이며, 부동산 정책·세제는 수시로 변경될 수 있습니다. 특히 종합부동산세 중과 한시 배제, 공정시장가액비율, 공제 한도 등은 매년 정부 발표에 따라 조정될 수 있으니, 실제 신고·납부 전 관할 세무서 또는 세무사 상담을 통해 최신 내용을 반드시 확인하세요.

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